공인중개사 창업 전공 결정 ②

중개사도 전공이 있다 - 상가/오피스/다세대...

의사가 인턴을 마치고 전공을 선택하는 것처럼

대다수의 중개사들도 자신이 주로 다루는 종목을 택한다.

그런 다음 거기에 맞춰 사무실을 알아보고 결정하는 것이다.

전공은 단순히 “어느 쪽이 돈이 된다!”고

생각하고 결정해서는 안 된다.

자신의 성격이나 나이와도 관계가 있다.

초보 중개사들이 주로 선택하는 전공은 크게 세 가지다.

① 아파트  ② 원룸∙오피스텔  ③ 상가∙사무실.

그 밖에 단독주택이나 빌라는 매물의 성격상

전공으로 하기보다는 사이드 업무로 병행하는 것이 일반적이다.

 

2020/04/30 - [분류 전체보기] - 공인중개사 창업 전공 결정 ①

 

3. 상가/오피스 - 진입장벽 높은 전문 영역

상가와 오피스 영업은 분양과 임대로 나뉜다.

물론 상가건물 매매도 있다.

하지만 건물 매매는 거래대금이 적게는 수십억 원,

많게는 수백억 원대에 달한다.

1년에 한 건만 성사시켜도 대박이라 할 정도로 드물다.

분양 영업은 나중에 따로 설명한다.

 

임대 실적을 높이려면 A급 상권 지역으로 가야 한다.

당연히 권리금과 보증금도 비싸다.

임대료가 비싼 건 말할 나위도 없다.

그래서 최근에는 1층이 아닌 2층 이상의 층에서 영업하는 곳도 많다.

상가는 매물 확보가 가장 중요하기에 뛰어난 영업력이 필수다.

주변 상인들과 두루 친해야 한다.

특히 건물주는 조물주 모시듯 해야 먹고 살 수 있다.

발군의 친화력이 필요하고, 술도 잘 마셔야 매출이 오른다.

 

 

상가와 오피스는 가격 책정부터 쉽지가 않다.

동일 지역이라 할지라도, 매물별로 구조와 가격이 너무나 다양하다.

임장활동은 필수고,

‘인정작업’으로 남의 뒤통수치는 일도 가끔은 해야 한다.

소유와 임대차 관계가 복잡한 경우가 많아 권리분석도 까다롭다.

자칫 실수하면 대형 거래사고로 이어진다.

인정작업이 뭐냐고? 여기서 밝히기는 좀 그렇고,

포털사이트에서 검색해보면 바로 알 수 있다.

 

난이도가 높고 영업력과 자금력이 필요한 분야다.

따라서 베테랑 중개사들이나 기업형 중개법인들이 많이 하고 있다.

초보가 경험 없이 뛰어들기엔 다소 벅차다.

상가나 오피스를 전공으로 하고 싶다면,

전문 중개사무소에서 소공 경험을 충분히 쌓은 후 시작하는 편이 좋다.

다만 사무실이 지하철 역세권에 위치한다면,

자신의 전공 아이템을 주로 하되,

인근 소형 상가와 사무실 대상으로 중개 영역을 넓혀보는 것은 괜찮다.

 

진입장벽이 높은 것은 상가/오피스 중개의 단점이자 장점이다.

건축법을 비롯한 법적 위반 또는 허가 사항을 분석할 줄 알아야 한다.

건물주들도 자신의 인적 사항이 노출되는 것을 대단히 꺼린다.

그만큼 신규 진입이 어렵다.

주거용 부동산에서처럼 거래 당사자 간의 직거래가 이루어지기도 힘들다.

네이버, 직방, 다방 등 온라인 플랫폼에서

상가와 오피스 거래가 활성화되지 않는 이유다.

역으로 말하면 주거용 건물에 비해 그만큼

상가 전문 중개사들의 입지가 탄탄하다는 의미도 된다.

 

4. 단독/다가구/다세대/연립주택 - 투잡 뛰어야 먹고산다

단독주택과 다가구주택, 그리고 흔히 빌라라고 통칭하는

다세대, 연립주택은 다른 아이템에 비해 수입 면에서 빈약하다.

매매보다는 전∙월세 위주인 데다가

가격대도 아파트에 미치지 못하기 때문이다. 자연히 수수료도 적다.

원룸이나 오피스텔처럼 임대가 자주 이루어지는 것도 아니다.

반면에 노력은 두 배로 든다.

아파트와는 달리 매물별 개별성이 강하다.

이 때문에 매매나 전∙월세의 시세 알기도 쉽지 않다.

 

임장활동이 대단히 중요하고 권리분석도 복잡하다.

무허가건물인지 위반건축물인지 여부도 잘 확인해야 한다.

특히 다가구주택 임대차의 경우에는

선순위 임차인의 내역을 정확히 파악해야 중개사고를 면할 수 있다.

한마디로 말해 들인 노력에 비해 소득은 적은,

어쩌면 가장 배고픈 아이템이다.

따라서 아파트나 상가 등 다른 종목과 병행해야 먹고 살 수 있다.

 

 

이 분야에서 돈 벌려면

소위 ‘집장사’라고 하는 건축업자들과의 관계가 중요하다.

건축업자들은 주로 노후된 단독주택이나 상가를 찾는다.

입지 좋은 매물을 구입해 리모델링이나 신축을 통해

완전히 새로운 건물을 짓는 것이다.

다가구주택, 빌라 등을 지어서 분양하거나,

임대사업을 하려는 개인에게 통째로 넘기기도 한다.

부지 중개로 인연을 맺은 건축업자와는 친분 관계를 돈독히 유지해야 좋다.

새로운 건물을 완공했을 때,

해당 건물의 분양이나 매매, 임대를 전속중개할 수 있다면

지속적인 수입원이 된다.

 

재개발이 결정된 지역에 사무실이 있다면 재개발 수입도 노려볼 수 있다.

노후된 주택을 투자자들에게 중개할 수도 있고,

자신이 직접 투자하는 경우도 많다.

재개발은 많은 지식과 경험이 요구된다.

시작에서 완공까지 시간도 오래 걸린다.

그러나 그동안 숙성된 열매는 그 무엇보다 달다.